真抓实干 奋力建设现代化新湘潭丨湘潭市探索老旧小区改造新路径纪实

　　打造美好社区 共建宜居家园

　　——湘潭市探索老旧小区改造新路径纪实

　　湘潭日报社全媒体记者 丁玉洁

　　时光飞逝，在雨湖区广场街道和平社区生活了36年的刘春庭，亲眼看着他身边的102栋房屋，从“脏乱差”蜕变成“洁净美”。

　　近两年，湘潭市共改造老旧小区450个，涉及2910栋房屋。一大批老旧小区“脱胎换骨”，居民的生活也随之改变。湘潭市加强规划设计引导、小区集中连片改造等相关经验做法入选住建部城镇老旧小区改造首批可复制政策机制清单。

　　在此基础上，2021年，湘潭市聚焦“我为群众办实事”实践活动，以“老旧小区改造”为抓手，按照“多元化参与、系统化改造、市场化运作、立体化管理”的模式，继续深入推进从老旧小区到美好社区的创新探索。

　　多元化参与，实现共同缔造

　　老旧小区改造究竟让多少居民得到了实惠？

　　市住建局的答案是：7.08万户。

　　作为看得见、摸得着、实打实的民生项目，老旧小区改造涉及如此之多居民的福祉，容不得半点敷衍。

　　为此，湘潭市成立了老旧小区改造工作领导小组，高标准做好了顶层设计，先后出台了《湘潭市老旧小区改造三年行动实施方案（2020-2022年）》《湘潭市支持市城区老旧小区改造十条措施》以及党建引领、试点示范、整体招标等指导性意见和各类操作性文件，建立了“市、区、街道、社区”四级联动机制。

　　启动改造之初，街道、社区、小区、设计单位组成联合调查组，开展“三个摸清”活动，确保摸清涉改小区基础数据、资产资源、改造意愿；确保征求改造小区80%以上业主的意见，且获得其中80%以上业主同意。

　　时任岳塘区书院路街道党工委书记殷涛记得，新塘美好社区改造启动于2020年3月，正值疫情期间。“为完成摸底，我们组织120多名党员、志愿者，每人戴着两个口罩，挨家挨户敲门。通过楼栋分片包干制，仅用3天时间完成了2087户的摸底调查。”

　　通过两轮征询，新塘美好社区居民问卷反馈率达91.05%、支持率达100%。

　　居民唱主角，企业担主力。湘潭市重点引进央企、国有大中型知名企业，积极开展招商引资，外引内联参与改造。同时，鼓励原产权单位、水、电、气、通信等管线单位以及电梯、云柜、充电桩企业投入资金，推动行业改造规划与老旧小区改造计划步调一致。如，和平美好社区改造时，积极联络江麓集团、省建三公司，将国企“三供一业”改造与美好社区建设“无缝对接”。

　　系统化改造，打造完整社区

　　雨湖区是湘潭的老城区，老旧小区存量多，大部分为上世纪七八十年代所建，房屋陈旧，设施不全，环境不优。

　　“之前，以小区为单位的局部改造，我们也做过。但是，基础设施没有形成大网格、给排水没有形成大循环，物业服务没有形成大管理。”雨湖区住建局副局长李剑波言语中略带遗憾。

　　实践出真知。总结历史经验后，湘潭市确立了集中成片规划、突出补齐短板、彰显特色传承的系统化改造思路。

　　在绘制规划蓝图时，遵循“位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关”的原则，打破传统小区的局限，以“美好社区”为单元集中连片更新。仅和平美好社区，就包含了14个老旧小区、102栋房屋，面积28.33公顷。市委党校、市机关事务局、市民政局、省建三公司等单位宿舍小区，从“几家人”变成了亲密的“一家人”。

　　湘潭市围绕“水电路气网梯安治”和“菜食住行购、教科文卫体、老幼站厕园”功能元素，按照“基础类必须改、完善类选择改、提升类尽力改”的原则，出台改造技术指南，系统推动小区内外、地上地下、平面立面基础设施联动更新改造。

　　刘春庭是省建三公司的退休职工，住在马坡岭3栋。他曾经为之头疼的小区排水难、维修难、停车难、消防难等“急难愁盼”的问题，在这次改造中都得到了解决，“心情特别舒畅，可以和老同事们一道，放心在这里安度晚年”。

　　为留住城市记忆，延续历史传承，湘潭市还在改造中有机融入地方元素。如和平美好社区在改造中再现江麓军工文化，文运美好社区在改造中再现湘潭历史韵味。

　　市场化运作，撬动社会资本

　　老旧小区改造一举多得，但关键问题来了：工程量如此繁杂，需要大把的“真金白银”，谁来出这笔钱？

　　湘潭市最大限度统筹各方资源，变政府单一投资为多元投资，“国省补助一点、市区配套一点、居民出资一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点”，同步盘活闲置低效资源和低效土地，建设配套服务设施。

　　和平美好社区共投资10030万元，这块“蛋糕”是如何做大的？

　　据介绍，其中含国省奖补资金2635万元，占比26.27%；市区筹集833万元，占比8.31%；居民出资217万元，占比2.2%；管网单位出资640万元，占比6.4%；引导驻区企业投入“三供一业”改造资金2600万元，占比25.92%；市场化融资筹集3105万元，占比30.96%。

　　散落在社区周边的“沉睡”资源，按照湘潭市支持老旧小区改造的相关政策，允许社会资本通过少量征拆、调整容积率、改变土地性质和用途等方式“唤醒”。

　　“省建三公司总部搬迁后，留下的老食堂、锅炉房、工棚闲置下来，被居民占用养鸡喂狗，成了创文创卫的痛点。”李剑波告诉我们，在改造中，项目实施单位出资将这些资源盘活，通过提高容积率的方式新建一栋四层的邻里中心。其中900平方米供社区使用，另有2300平方米供项目实施单位自持实现项目平衡。

　　一江之隔的新塘美好社区，也积极对接社会资本，先后导入了新塘邻里中心及附属用房建设、老旧小区停车场改造、新塘养老抚幼中心、助餐中心、新时代明天教育培训基地、全民健身中心（一期）等6个项目，让老旧小区重新焕发青春。

　　立体化管理，完善末端治理

　　让人民群众有更多获得感，是湘潭孜孜以求的城市理想。

　　这种理念，在老旧小区的后续管理中，体现得淋漓尽致。

　　湘潭市坚持小区改造与创新基层治理同步推进，一方面构建了以社区党总支为核心，居委会、业委会、物管企业共同参与的联席会议机制。另一方面，以“邻里中心”建设为契机，布局一门式基层服务阵地，引入物管企业形成长效管理机制，实现“既要建得好也要管得好”。

　　风车坪是雨湖区的一条历史文化老街，巷子因生产及销售风车和木屐而得名。改造既是为了保护历史风貌，也是繁荣街区经济的需要。结合自有资源，这里被定位为创新创业文旅特色街，雨湖路街道引进了市场运营主体香樟众创。

　　“我们通过香樟众创的市场化运作，着力寻找物业的市场收益，比如广告收益、车辆收费等，弥补物业管理经费的不足，从而实现物业管理的稳定运行。”雨湖路街道相关负责人表示。

　　放眼全市，作为湘潭市老旧小区改造的美好社区运营服务商之一，慧生活在下一盘更大的棋。他们以社区长效治理为目标，通过物管服务、商业服务、大数据服务三合一平台，赋能老旧社区服务管理发展一体化。

　　余开洋是慧生活的湖南区域经理，他们开发的“自在湘潭”App，已经拥有10万忠实用户。

　　这是一个专为本土打造的App，居民可通过App一键享受云开门、物业缴费、物业报修、生活缴费、政务办事、个人办事咨询等便民服务。围绕着老旧小区改造片区，平台吸引了1000余个本地实体商家及生活服务企业，服务项目超过200项。

　　“目前，我们正在罗祖殿社区推进‘自治自管+专项外包’的物业管理模式，落成后将为全国老旧改物业管理服务提供可借鉴经验。”心怀“一次改造，十年推动”的美好愿望，余开洋和慧生活将继续在创新的道路上一往无前。